News aus Salzburg

Auswirkungen der Corona Pandemie08.04.2020

Sehr geehrtes Mitglied!

 

Die Auswirkungen der Corona Pandemie auf Miet- und Pachtverhältnisse haben medial bereits eine breite Aufmerksamkeit erfahren. Dabei ging es meist um die Frage, inwieweit Mieter zu einer Mietzinsbefreiung bzw. –minderung berechtigt sind. Es gibt aber eine Reihe weiterer wichtiger Bestimmungen, die für Sie relevant sein könnten.

 

Vorweg kann gesagt werden: Es bedarf in jedem Fall und ausnahmslos einer Einzelfallprüfung!

 

Der Geschäftsraummieter

 

Mieter, die ihren Mietgegenstand durch die gegenwärtige Situation nicht nutzen können, haben von Gesetzes wegen das Recht, die Miete zu mindern. Die Minderung geht bis zur gänzlichen Befreiung vom Mietzins. Das betrifft insbesondere Mieter von Geschäftsräumen, die aufgrund behördlicher Anordnungen zu schließen sind.

 

Rechtsgrundlage für die Minderung bzw. Befreiung vom Mietzins sind Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB): „Wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge, (…) gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann“, ist gem. § 1104 ABGB auch kein Mietzins zu entrichten. Behält der Mieter einen beschränkten Gebrauch des Mietgegenstandes, wird ihm ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses erlassen (§ 1105 ABGB).

 

Allgemeine Meinung ist, dass der Tatbestand des „außergewöhnlichen Zufalls“ im Sinne des § 1104 ABGB durch die Corona Pandemie und die behördlich angeordneten Schließungen vorliegt.

 

Zu beachten ist, dass vertragliche Regelungen den genannten Bestimmungen des ABGB vorgehen. Wurde im Mietvertrag für den Fall außerordentlicher Zufälle (auch „force majeure“ oder „höhere Gewalt“) eine ausdrückliche Vereinbarung getroffen, gilt diese.

 

Der genaue Umfang eines möglichen Mietzinsminderungsanspruchs ist jedoch immer im konkreten Einzelfall zu ermitteln. Basis ist die konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung unter Berücksichtigung der vertraglichen Grundlagen. Die Reduktion richtet sich nach Ausmaß und Dauer der Beeinträchtigung.

 

Ein beschränkt möglicher Gebrauch berechtigt nur zu einem teilweisen Erlass des Mietzinses. Zu berücksichtigen wird sein, wenn etwa das Geschäftsobjekt als Backoffice für den Onlineverkauf, für Zustell- und Lieferdienste, als Lager (Waren, Einrichtung) oder für die Serverinfrastruktur oder ähnliches partiell Verwendung findet.

 

Es wird darauf abzustellen sein, wie stark eine (objektive) Nutzung des Bestandobjekts beeinträchtigt ist und zu welchem Zweck und Gebrauch der Mietvertrag tatsächlich geschlossen wurde.

 

Die vorliegende Situation ist kein Freibrief für alle Mieter, eine Mietzinsreduktion wegen Umsatzeinbußen oder verpflichtendem „home-office“, zu erlangen. Ein bloßer Kundenschwund oder Umsatzrückgang begründet aus unserer Sicht noch kein Mietzinsminderungsrecht, solange der vereinbarte Vertragszweck ausgeübt werden kann. Vor allem bei Büromieten kann nicht von vorneherein von einer Mietzinsminderung ausgegangen werden.

 

Zu beachten sind auch die Unterschiede zwischen Miet- und Pachtverträgen: Bei (Betriebs)Pachtverträgen, die über einen längeren als einjährigen Zeitraum abgeschlossen wurden, sieht § 1105 ABGB nur bei gänzlicher, nicht aber bloß bei beschränkter Brauchbarkeit eine Zinsminderung vor. Für die rechtliche Qualifikation, ob im konkreten Fall Miete oder eine Pacht vorliegt, sind die tatsächlichen Umstände und nicht die Bezeichnung im Vertrag ausschlaggebend.

 

Der Wohnungsmieter

 

Am 3. April 2020 wurde von Nationalrat bzw. Bundesrat das „2. Bundesgesetz betreffend Begleitmaßnahmen zu COVID-19“ beschlossen. (2. COVID-19-JuBG)

 

Die Eckpunkte des Schutzpakets für Wohnungsmieter lauten:

  1. 1) Ausschluss von Kündigungen und Räumungsklagen wegen krisenbedingter Mietzinsrückstände für die Mietzinse April, Mai und Juni 2020
  2. 2) Flexibilisierung des Befristungsrechts für Wohnungsmietverträge in der Voll- und Teilanwendung des MRG bis 31.12.2020
  3. 3) Aufschiebung von Räumungsexekutionen

 

Ad 1.)

Wenn der Mieter einer Wohnung eine Mietzinszahlung, die im Zeitraum vom 01.04.2020 – 30.06.2020 fällig wird, nicht oder nicht vollständig entrichtet, weil er als Folge der COVID-19 Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist, kann der Vermieter alleine wegen dieses Zahlungsrückstands den Mietvertrag weder kündigen noch dessen Aufhebung fordern.

 

Vermieter können den Zahlungsrückstand bis 31. Dezember 2020 nicht gerichtlich einfordern oder aus einer vom Mieter übergebenen Kaution abdecken.

 

Erst wenn die Miete für April, Mai und Juni 2020 auch bis zum 31.12.2020 nicht bezahlt wird, hat der Vermieter das Recht, eine Kündigung des Mietvertrags oder eine Klage auf Vertragsaufhebung auf diesen Rückstand zu stützen.

 

Das Recht des Vermieters, eine unterbliebene Mietzinszahlung zur Grundlage einer Vertragsauflösung zu machen, wird also nicht beseitigt, sondern hinausgeschoben.

 

Weiterhin bestehen bleibt das Recht des Vermieters, den Mietvertrag wegen anderer Gründe zu kündigen.

 

Diese Regelung gilt zwingend, ist also vom Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nicht abhängig. Sie findet auf alle Wohnungsmietverträge Anwendung. Mietzinsrückstände aus anderen Perioden sind von dem obgenannten Ausschuss nicht erfasst.

 

Ad 2.)

Ein (voll oder teilweise) dem Mietrecht unterliegender, befristeter Wohnungsmietvertrag, der vertragsmäßig nach dem 30.03.2020 und vor dem 01.07.2020 abläuft, kann abweichend von §29 MRG schriftlich bis zum Ablauf des 31.12.2020 oder für einen kürzeren Zeitraum, verlängert werden. Die durch diese Sonderregelung mögliche Vertragsdauer kann also auf eine beliebige Dauer verlängert werden, muss jedoch spätestens am 31.12.2020 enden.

 

Ad 3.)

Räumungsexekutionen sind ohne Auferlegung von Sicherheitsleistungen aufzuschieben, wenn die Wohnung zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verpflichteten und der mit ihm im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen unentbehrlich ist.

Die Aufschiebung ist aber nur gerechtfertigt, wenn die Wohnung vom Verpflichteten dringend benötigt wird und ihr auch nicht schwere persönliche oder wirtschaftliche Nachteile des betreibenden Gläubigers/Vermieters entgegenstehen.

Ob der für Sie, sehr geehrtes Mitglied, schwierigen Situation sind wir uns bewusst.

 

Der ÖHGB mit Präsident Dr. Martin Prunbauer bemängelt laufend in zahlreichen Presseaussendungen und Presseberichten, dass Vermieter bis jetzt noch keine Unterstützung seitens der Bundesregierung erlangt haben.

 

Wir setzen uns für Sie ein, damit das Immobilieneigentum auch diese schwierige Zeit überstehen kann.

 

Unser Rat ist vorerst: Abwarten, bis die Covid-19 Krise von Seiten der Bundesregierung für beendet erklärt wurde. Dann erst können Mietzinsminderungsansprüche im Detail geprüft werden.

 

Über etwaige noch folgende Änderungen dieser Regelungen werden wir Sie informieren.

 

Wir hoffen Sie vorerst ausreichend informiert zu haben und verbleiben

 

mit freundlichen Grüßen

 

Carola Schößwender                     Dr. Lukas Wolff

                   GF des ÖHGB Salzburg                           Obmann

 
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